水果树林资产评估运作诸多问题

辽宁大华水产资源资产价格评估有限公司

中国价格评估协会常务理事单位

水果树林资产评估运作诸问题和解析

计价年限(u-n)的确定是水果林评估的难点一棵长年生果树也可年年产果,年年有纯收益,对未来的预报纯收益值算的过高或过低,算多算少主要取决于计价年限。在实际操作中要分别情况确定计价的年数。1列为贷款抵押的,贷款期3年—10年,一般可以贷款期年数作为计价年数。2承包或租赁经营的,也可以按承包期年数作为计价年数。3拍卖(一次性买断)的稳产期果树,其计价年限确定成为难题。但要遵循双方让利的原则,民间计价年数为3年—5年。计价年限5年,意味着买方将果买后经营5年的纯收益值全部付给乙方,还要贴息,从第6年—7年后才能开始得利。如计价年数大于5年,买方获利更迟更晚。因此,进入高产稳产的名优果树确成“摇钱树”,不宜拍卖,适宜承包或租赁经营,其产权不变,只是出租经营权。

年纯收益值的调查测算首先要测算年收益值、包括测定鲜果产量和鲜果单价。其次,计算经营管理及销售成本、计算各种税费。最后,得出税后单株年均纯收益值或者逐年纯收益值。收益及成本主要从委托的财务上查,或访问社会上同品种同类型果园的投入产出情况。

基准日价格的确定果树产果的季节性强,评估时常非产果期,市场上没有销售评估的水果,或销售的水果非评估区生产的,是从外地调入的,在本地是该品种水果的淡季,价格可能偏高。所以,当水果树评估基准日没有产果时,应于上一个产果期距评估日最近的价格为依据。同一品种果树,不同年度或季度因鲜果单价不同,以致评估水果树的现值也不同。如我县芦柑树,1996年的销售价较高,去年评估的单株芦柑价值较高,1997年的销售价较低,今年评估的单株芦柑价值就较低。

年利率的确定年利率较大时,评估水果树的现值偏小,反之,其现值偏大。水果树经营属开发性。一般年利率不宜超过人民银行颁布的一年期存款年利率,或者略偏低1—2个百分点。去年,我县评估的年利率全部为6%,今年年利息又降低,目前评估的年利率暂定为5%。.

Q值(总收益现值换算系数)的计算按Q=[(1+P)]u-n-1]/[P×(1+P)u-n]计算。进入稳产期水果树计算出不同所利率,不同计价年限的Q值,并系统的列表,比较直观,便于查算。

地价计算及风险分析租地经营和买地经营的林地费用已列入当年的成本计值,不另计价。抵押、承包经营的,一般的没有计算地价。山地所有权属于国家的或集体的,其山地所有权与经营权经常分离。由于,水果林与山地互为一体,不可分离,对没有计算地价的水果林,其山地应随果树一起,由经营者自主经营。水果林资产评估受病虫为害、火灾、灾害性气候,市场价格等方面风险的影响,风险分析比评估计价还复杂,本县的水果林资产评估没有进行风险分析,把此分析交给委托方,农行或买卖双方。

评估有效期和权属问题水果林列入贷款抵押的,评估机构协同银行部门跟踪复查,发现失管,人为破坏严重,火灾的及时处理。未投产或初产水果树抵押的,评估有效期1年,满1年后应复评。评估水果树林权属由评估委托方出具证明,对权属负有法律责任,保证没有转让、拍卖、抵押,保证水果树林产权确属委托方所有。如果长期租地或已买地经营或是集体土地划出承包开发经营的,还要由地权所有者出具证明的,审核土地经营合同原件,审查《出权证》。

抵押期间收获量和评估机构抵押期间,委托方要保护好和经营好抵押的水果树林,收益仍归委托方,发现毁灭性或灾害性损失,应及时报评估机构和银行(贷款)部门,共同处理。水果林属于森林资产的范畴,应由森林资产评估机构评估。目前我省、市、县尚未正式成立评估机构。我县早在1993年就开始用材林资产评估工作,没有评估机构,请行家来评估,做公正人就行,1997年我县国有企业和集体企业农业林业开发项目贷款,需要抵押。银行等部门选重以盛产期的水果林及可伐的成熟用材林。对抵押林资产的评估,开始由有评估资格的县律师事务所牵头,聘请林业农业专家(工程师以上)参加评估。不久改由县林业局森林资产评估小组评估,理由是森林资产主管部门是林业局,林业局具备评估能力,能够任评估工作,尚且评估报告还要经过林业主管部门审核,验证和确认。县林业局得到银行部门认可后,开展10多次国有及集体所有水果林资产评估工作。目前,我省森林资产评估机构设置工作滞后,应尽快由省、市、县逐级成立,逐级培训人员,使森林资产评估制度化、程序化、规范化、法制化。

201221