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海南省评估鉴定田经理
近年，我国工业化、城镇化进程持续快速发展，各类开发区、滨海新区在我国沿海地区蓬勃兴起。2000年以来，我国平均每年填海造地面积约300平方公里，相当于10个澳门的陆地面积。同时，许多填海形成的陆地利用效率很低，许多开发区土地在低价出让后被闲置，如大连STX项目。很多滨海新区因无人入住成为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。
除了宏观政策导向、土地利用指标限制、地方政府政绩等外部因素外，附加价值高和低成本之间的巨大利差是沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。由于我国的海域使用权公开交易和评估制度尚处于起步阶段，仍缺乏较为系统的针对性评估理论和实践积累，许多海域使用权价值往往被低估。用海申请人往往只需支付极少的海域使用金，投入一定填海造地成本即可换取一块景观优良的滨海土地，其实际总体投资成本经常远低于购买土地的价格，而形成的土地由于具备滨海景观、海上交通、海洋资源等优势，价值更高。这种价值洼地现象，不仅造成了海洋资源的过度开发和浪费，同时客观上也影响了公共财政收入，损害了公共利益。
我国填海造地海域使用权价值评估现状
⑴评估制度起步较晚
国家海洋局于2012年公布了一批海域使用权评估机构推荐目录，并鼓励在海域使用权出让、交易、抵押等环境引入评估机制，但截至目前评估并未列入必须程序。
⑵评估基本理论系统
国家海洋局于2013年发布了《海域评估技术指引》。该指引较多的借鉴了土地使用权评估的理论，对海域使用权评估的因素选取和方法仍缺乏系统和令人信服的论述。
⑶评估实践经验匮乏
由于海域使用权评估尚未全面推广，且被推荐进行海域评估的机构多为海洋系统或专业单位，缺乏对价值评估理论的理解和实践经验，评估质量总体水平不高，海域评估实践积累不充分.
201221
